Warum hat die deutsche Commerz Real keine Pause von Investitionen in US-Immobilien eingelegt?

Da hohe Zinsen Berichte über einige Käufer auslösen, die sich vom Immobilienkauf in New York und anderen US-Märkten zurückziehen, macht ein deutscher Großinvestor keine Pausen bei der Suche nach potenziellen Zielen, einschließlich Gebäuden im schwierigen Bürosektor.

Commerz Real, die Immobiliensparte des deutschen Bankenkonglomerats Commerzbank Group, hat kürzlich seine erste US-Niederlassung eröffnet. 225 Freiheitsstr. In Lower Manhattan ist es nach den Worten seines CEO Henning Koch „direkt vor Ort präsent“.

Das neue Büro ist nur einen Katzensprung entfernt 100 Perlenstr.Commerz Real ist ein neu renoviertes Bürohochhaus im Finanzviertel von New York Über 800 Millionen Dollar gekauft In einer der größten Bürotransaktionen der Stadt während der Pandemie im vergangenen Jahr. Im Juni hat Commerz Real 1900 N St. NW wurde in Washington, DC erworben und feierte sein Debüt in der US-Hauptstadt. Daten von Costar zeigen, dass das Maklerunternehmen CBRE der größte Mieter im Gebäude ist.

Der US-Markt sei für die Commerz Real „immer auf dem Radar“, sagte Fondsmanagement-Chef Timo Lutz in einem Interview. Laut Lutz hat das Unternehmen bereits 2004 in den USA investiert, bevor es 2014 wieder auf den Markt kam. Aber „man muss das richtige Produkt finden.“

Die USA bleiben ein „sicherer Hafen für viele europäische Investoren“, insbesondere angesichts der russischen Invasion in der Ukraine und anderer Marktbedenken, sagte Lutz. Commerz Real hat immer noch Pläne, sein US-Portfolio zu erweitern, und „hat eine enorme Präsenz“, sagte er. Lutz besuchte von Deutschland aus New York zur Eröffnung der US-Niederlassung des Unternehmens und sah auf seiner Reiseroute sechs oder sieben Büro- und Wohnimmobilien in Midtown Manhattan und Brooklyn an einem Tag, sagte er gegenüber CoStar News.

Die Commerz Real hat über ihren offenen Immobilienfonds Hausinvest seit 2014 insgesamt 12 Immobilien in Gateway Cities in den USA im Wert von 3,2 Milliarden US-Dollar erworben, darunter sechs Büros im Wert von 2,1 Milliarden US-Dollar. Das Büroportfolio umfasst The National im Loop Central Business District von Chicago und die von Facebook besetzte Dexter Station in Seattle.

In New York, wo sich die meisten US-Vermögenswerte des Fonds befinden, befindet sich Commerz Real in der 222 E. 41st St. in der Nähe des Grand Central Terminal in Midtown. , CoStar-Daten zeigen, dass das NYU Langone Health System mehr als 385.000 Quadratfuß in dem Gebäude gemietet hat. Bis Oktober 2046.

Zu den vier US-Hotels gehören das 914 Millionen Dollar teure 11 Howard im New Yorker Stadtteil SoHo; Kimpton-Hotel Monaco in Philadelphia; Kimpton Everly-Hotel in Los Angeles; und Alohilani Resort Waikiki Beach in Honolulu.

Zu den beiden Einkaufszentren im Wert von etwa 158 Millionen US-Dollar gehört die 800 Lincoln Road in Miami Beach, Florida, wo Costar-Daten zeigen, dass zu den Mietern Lululemon und Skechers gehören.

Während kleinere Sun Belt-Märkte für viele Investoren wünschenswert sind, kommt dies für Commerz Real noch nicht in Frage.

„Es geht darum, ob es sich um einen sehr liquiden Markt handelt, und um Käufer und Verkäufer“, sagte Lutz. „Es zieht uns wirklich in Gateway Cities. Für uns ist es eine Frage des Standorts.“ Bei der richtigen Lage und Qualität „wird es immer Nachfragen geben“, sagte er.

Commerz Real ist nicht der einzige ausländische Käufer, der sich intensiv mit dem US-Markt beschäftigt. Ausländische Investoren Nettokäufer jedes Jahr für die letzten 14 Jahre Das Ende der Großen Rezession wird laut der jährlichen International Investor Survey, die Anfang dieses Jahres von der Association of Foreign Investors in Real Estate veröffentlicht wurde, voraussichtlich in diesem Jahr andauern.

Im vergangenen Jahr erreichten die US-Immobilienverkäufe, bei denen der Käufer als Ausländer aufgeführt war, 79,3 Milliarden US-Dollar, den höchsten Stand seit mindestens fünf Jahren, mehr als das Doppelte der 40 Milliarden US-Dollar, die für 2020 erwartet wurden, und übertrafen die 55 Milliarden US-Dollar vor der Pandemie im Jahr 2019. Für CoStar-Daten.

Es bleibt abzuwarten, ob das Kunststück des letzten Jahres fortgesetzt wird. Die Transaktionen ausländischer US-Käufer in der ersten Hälfte dieses Jahres übertrafen die erste Hälfte des Jahres 2021 und machten nur 28 Milliarden US-Dollar aus, weniger als die Hälfte der Gesamtsumme von 2021, wie CoStar-Daten zeigen.

In einer separaten Erklärung im Juni sagte der Verband, dass Investoren bei Büroinvestitionen „in der Post-Covid-Ära Vorsicht walten lassen“ sollten.

„Im Gegensatz zu Europa und Großbritannien hatten die USA vor der Pandemie ein großes Warenangebot“, sagte der Verband. „Investitionen in Büroflächen werden im aktuellen Marktumfeld mehr Präzision erfordern als in früheren Zyklen.“

Während hohe Zinsen die Kreditkosten in die Höhe getrieben und einige Käufer abgeschreckt haben, ist dies für Commerz Real kein großes Problem, da die Investmentfirma über „tägliche Liquidität“ verfügt und ein „starker Eigenkapitalkäufer“ ist, sagte Lutz. Commerz Real nutzt eine Währungsabsicherung und eine Prognosestrategie, um seine Risiken zu begrenzen, wenn der Euro fällt und an den Dollar gebunden ist, sagte er.

„Die größte Sorge ist die ganze Krise in der Ukraine und Russland“ und die Auswirkungen auf die Energieversorgung, sagte er.

Zum Beispiel war Commerce Real vor der russischen Invasion daran interessiert, Immobilien in Osteuropa zu kaufen, sagte er. Stattdessen investiert es in andere europäische Länder, die „weniger von der Energiekrise betroffen“ sind, darunter Frankreich und Spanien.

Einschließlich US-Immobilien finanziert Hausinvest rund 17 Milliarden US-Dollar an Immobilienvermögen, insgesamt 153 Immobilien in 18 Ländern und 58 Städten in 58 Städten, darunter das Heimatland der Commerz Real, Deutschland, Großbritannien, Irland und Spanien. , Japan und Australien.

Der Fonds verfügt über rund 2,3 Milliarden US-Dollar in bar. Lutz sagte, er erwäge den Kauf von Gelegenheiten, um wieder nach Kanada einzureisen, und suche in Asien. Commerz Real verwaltet ein Gesamtvermögen von 35 Milliarden US-Dollar.

„Das Portfolio ist vielfältig und diversifiziert“, sagte Jens Böhnlein, Global Head of Asset Management and Sustainability bei Commerz Real, gegenüber CoStar News. Böhnlein sagte, das Unternehmen prüfe jedes Jahr weltweit 3.000 bis 5.000 potenzielle Akquisitionsmöglichkeiten. Er sagte, die Übernahmen seien nicht „wahllos“ erfolgt. „Jede Investition hat eine Geschichte.“

Beispielsweise die Anzahl der Unternehmen, inkl Boeing, der Umzug in den DC-Bereich unterstützt die Beweggründe von Commerz Real für den Eintritt in diesen Markt, sagte er. Da die Mieten in Städten wie New York auf Rekordhöhen steigen, ist das Unternehmen auch bestrebt, seinen ersten US-Wohnimmobilienkauf zu tätigen, um das wachsende Portfolio von HousingInvest zu erweitern.

Aber Büros bleiben ein wichtiger Schwerpunkt und machen den größten Teil seiner Immobilieninvestitionen in den USA und weltweit aus.

„Wir glauben nach wie vor an die Meinung des Amtes“, sagte Bonlein. „Es ist wichtig, seine Kollegen zu sehen. Im Food Court kann man zusammensitzen. Wir sind Menschen. Das wird nicht aufhören.“

Zum Beispiel sieht Commerz Real, obwohl es jetzt hybride Arbeitszeitmodelle gibt, keinen seiner Büromieter, der versucht, seinen Fußabdruck zu reduzieren, sagte Böhnlein.

„Wir haben während der Pandemie viele Mietvertragsverhandlungen und -verlängerungen geführt“, sagte er. „Es gab wirklich eine Gelegenheit für Unternehmen, den Fußabdruck zu reduzieren, aber [there was] Nicht so eine Debatte. [Tenants] wählte denselben Hinweis.“

Als gemeinsames Thema in den Gesprächen mit den Mietern hat sich der sogenannte „Flight-to-Quality“-Trend herauskristallisiert, bei dem Mieter hochwertige Flächen in bester Lage suchen – mit separater Ausstattung, einfacher Verkehrsanbindung und kurzem Weg zum Büro. Wie viele gut betuchte Käufer erwirbt Commerz Real High-End-Klasse-A-Immobilien und kann sinnvolle Klasse-B- und Klasse-C-Immobilien für die Sanierung und Umwandlung mit einem Partner in Betracht ziehen.

„Das Bürokonzept funktioniert für High-End-Immobilien“, sagte Bonlein.

Während es immer noch keine „Schwarz-Weiß-Antwort“ auf die Zukunft des Büros auf seinen globalen Märkten gibt, sagte Böhnlein, dass die US-Praxis, das Tempo der Bürorendite zu verfolgen, etwas ist, das in Europa nicht üblich ist.

Zwei Führungskräfte von Commerz Real sagten, dass die Büroauslastungsraten in Europa im Allgemeinen hoch sind, was das Pendeln weniger zu einem Problem macht, da viele Arbeitnehmer in der Regel nur kurze Wege oder zu Fuß von ihren Büros in Europa entfernt wohnen.

Sie geben das Beispiel vieler junger Büroangestellter in Europa, die lieber von zu Hause aus arbeiten, aber manchmal lieber im Büro sind.

„Ein Home Office kann für manche Menschen in New York attraktiver sein“, weil die Leute eine Stunde bis zwei Stunden pendeln, sagte Lutz. Dagegen war sein eigener Arbeitsweg mit einer halben Stunde bereits länger als bei vielen seiner Kollegen zu Hause. In Deutschland „viel [my] Kollegen können bequem ins Büro pendeln.

Weniger als die Hälfte der amerikanischen Arbeitnehmer sind nach mehr als zwei Jahren nach der Pandemie ins Büro zurückgekehrt, laut Schlüsselkarten-Zugriffsdaten von Kastle Systems. Das Bürovermietungsniveau in Märkten wie New York bleibt unter dem Niveau vor Covid, obwohl es sich gegenüber dem schlechtesten Niveau während der Pandemie verbessert hat.

Inzwischen wurde darüber berichtet Einige Abhebungen im Büro Die Expansion in Manhattan könnte sich auf die Erholung des Marktes auswirken, einschließlich der jüngsten Entscheidungen der Facebook-Muttergesellschaft Meta und des E-Commerce-Riesen Amazon.

Im Financial District in Lower Manhattan, wo sich 100 Pearl St. befindet, ist die Büroleerstandsquote laut Costar-Daten auf 18,5 % gestiegen und liegt damit über dem Stadtdurchschnitt von etwa 12 %.

Aber Lutz zögerte nicht. Die Immobilie in der Pearl Street hat eine durchschnittliche Mietdauer von 20 Jahren und ist „voll vermietet“ mit „positiven Renditen“, sagte er. Laut Angaben von Costar sind NYC Health+Hospitals und die Securities and Exchange Commission die beiden größten Mieter des Gebäudes mit einer Gesamtfläche von mehr als 750.000 Quadratfuß.

„Wir haben noch 20 Jahre vor uns“ für diese Mietverträge, sagte er Costar, selbst bei einem plötzlichen Überangebot an Büromaterial auf dem Markt. „Wenn es keine positiven Renditen liefert, werden wir nicht kaufen. Wir glauben immer noch an New York.“